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Preneurs, concluez votre bail avec le véritable
propriétaire
Lorsque vous concluez un bail, vous devez
vous assurer que les immeubles mis à votre disposition le
sont par le véritable propriétaire.
Les tribunaux fournissent
régulièrement des exemples de baux annulés. Ici, le
bail n’a été signé que par un époux alors que le contrat
portait sur un bien commun ; là, certains indivisaires
n’avaient pas émis un avis favorable à la conclusion du
bail... Autant d’exemples malheureux qu’il faut absolument
éviter.
Rappel de quelques règles essentielles.
Baux conclus sur des
biens appartenant à des
époux
Question :
“Je suis agriculteur, j’ai conclu en 2006 un bail écrit
sur 30 ha avec Monsieur Jolibois mon voisin. Nous sommes
en conflit pour des problèmes de voisinage. Il a décidé de me
reprendre les terrains. Il me dit que mon bail n’est pas
valable car sa femme ne l’a pas signé, il s’agit d’un bien de
communauté. Qu’en-est-il ?”.
Réponse : L’article 1425 du Code civil
prévoit “les époux ne peuvent, l’un sans
l’autre, donner à
bail un fonds rural ou un
immeuble à
usage commercial,
industriel ou artisanal dépendant de
la communauté”. En
l’espèce, pour éviter tout litige, la signature de Mme
Jolibois était nécessaire à
la conclusion du bail.
La sanction de cette règle est
prévue par l’article 1427 du
même code. “Si l’un des époux a
outrepassé
ses pouvoirs sur les
biens communs, l’autre, à moins
qu’il n’ait ratifié
l’acte, peut en
demander l’annulation”. En conséquence, Mme Jolibois peut obtenir la
nullité du bail à
moins que vous apportiez la
preuve “d’acte impliquant sans équivoque sa volonté
de ratifier la location
ou de donner mandat à
son conjoint”.
L’article 1427 précise que l’action
en nullité
est ouverte au conjoint
“pendant deux années à
partir du jour où il
a eu connaisance de l’acte sans pouvoir être
intentée plus de deux ans après la dissolution
de la communauté”. Votre bail a
été signé en 2006, Madame Jolibois peut encore intenter une action en
nullité. Vous risquez de perdre les
terrains.
Baux conclus sur des
biens appartenant à une
indivision
Probl ème : “J’exploite 95 hectares, j’envisage de reprendre 20 hectares sur la commune voisine
suite au départ en retraite d’un agriculteur.
Celui-ci me dit que ses propriétaires viennent de
décéder, qu’ils ont trois enfants
et que les partages ne sont pas réalisés. Il
m’a
conseillé de prendre contact avec
l’un d’eux, André,
qui habite le village, les deux autres vivent à Marseille et Paris. Je souhaite conclure un bail
écrit. J’ai rencontré
André, il est
d’accord. La signature de celui-ci me
suffira-t-elle ?”.
R éponse : Vous
êtes dans la situation où votre futur
propriétaire est une indivision. Ce terme
désigne aussi bien l’ensemble des
biens compris dans le patrimoine du défunt que
l’ensemble des héritiers appelés “indivisaires” ayant des droits sur ces mêmes
biens. L’article 815-3 du Code
Civil impose l’accord unanime de tous
les indivisaires pour la conclusion d’un
bail rural. Pour le cas où André vous assure
représenter les intérêts de son frère et de sa
soeur, sachez qu’en cas de litige l’invocation d’un accord verbal ou la
production d’une procuration générale sera
inopérante auprès du tribunal. Seule l’existence
d’un
écrit signé
par le frère et la soeur
mandatant leur frère André, afin de
conclure la location aux clauses et conditions convenues vous
permettra de réduire le risque de
perdre les terrains. En pratique, il est
conseillé d’obtenir la signature
des trois enfants à
la conclusion du bail.
Baux conclus sur des biens appartenant
à un usufrutier et à un
nu-propriétaire
Probl ème : “Pierre, mon voisin, avait 20 ha de terres.
Avant de mourir, il en avait
donné l’usufruit à sa
femme Marie et la nue-propriété à son fils Paul.
(Marie en a la jouissance toute sa vie, mais
après ces terres appartiendront en pleine
propriété
à Paul).
Aujourd’hui ces terres sont libres. Marie
m’a proposé de
les cultiver. Elles m’intéressent. Mais un ami me
dit “Méfie-toi, Marie n’a pas le droit,
seule, de te faire un bail, Paul pourrait demander la
nullité du bail. Qu’en est-il ?”.
R éponse :
L’article 595 alinéa 4 du code civil prévoit
que l’usufrutier ne peut, sans le concours du
nu-propriétaire, donner à bail
un fonds rural. La sanction est la nullité du
bail. Afin d’atténuer cet effet
préjudiciable au fermier, les tribunaux ont
admis des hypothèses dans lesquelles la
nullité pouvait être écartée. Exemple : le
fermier apporte la preuve par certaines circonstances que le
nu-propriétaire a agréé
postérieurement le
bail ou qu’il a pu croire légitimement
à la
qualité de mandataire ou de propriétaire de
l’usufrutier. Ces conditions sont
très difficiles à démontrer. En pratique, il est
conseillé d’obtenir la signature
de Marie (usufrutière) et de Paul
(nu-propriétaire) à la conclusion du bail. Dans le cas
contraire, Paul pourra certainement obtenir la
nullité du bail et vous devrez abandonner
l’exploitation des parcelles. Sachez
toutefois, qu’en cas de conflit entre Marie et Paul,
celle-ci peut être autorisée par justice
à passer seule cet acte. (Article 595 al. 4
du code civil).
Les locations
verbales
Le
risque de ne pas contracter avec les véritables
propriétaires est d’autant plus important
en cas de location verbale. Il vous sera dans ce cas
très difficile de prouver
l’accord des deux époux, de l’ensemble des indivisaires, ou de l’usufrutier et du
nupropriétaire. Soyez vigilants.
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