Le prix du bail en question

Focus sur trois questions fréquemment rencontrées par les conseillers juridiques autour du montant du fermage.

Je suis propriétaire de biens car mon père vient de décéder. Il louait depuis des années une vingtaine d’hectares à la fois labourables et pâtures. Un bail écrit a été consenti, il y a longtemps, en quintaux de blé. Aujourd’hui suis-je en droit d’exiger une augmentation de fermage ?

Selon les dispositions de l’article L411-11 du code rural, le prix de chaque fermage estétabli en fonction de la durée du bail. Le loyer des terres nues est fixéen monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. La réforme du 2 janvier 1995 a fixéle prix des fermages en monnaie et non en denrées si le bail s’est renouvelé verbalement il faut déterminer s’il est échu ou renouvelé depuis quelques années. Il faut vous procurer l’arrêté préfectoral fixant les minima et les maxima. En principe, le prix du bail est fixépour 9 ans. Lorsqu’il dépasse d’un dixième la valeur locative du bien, une action en révision du prix devant le tribunal paritaire est possible au cours de la troisième année de jouissance. L’article L 411-13 dispose une seule fois pour chaque bail. Le tribunal fixe alors le prix normal du fermage pour la période du bail restantà courir.

Le remembrement de la commune vient de se terminer. Ai-je le droit d’augmenter le fermage ?

Tout dépend si le bail est échu. Cela signifie que le parcellaire est moins morcelé. Il faudra en tenir compte lors du renouvellement. Si vous désirez augmenter le prix du bail, si votre fermier accepte, vous pouvez négocier un nouveau contrat. Si votre fermier refuse, je vous déconseille d’intenter une procédure. Je vous rappelle que le prix est fixépour la durée du contrat. Une action de révision est possible au cours de la troisième année. Je vous renvoisàla lecture de l’article L 411-14 qui dispose : «les dispositions de l’article L 411-11 à L 411-13 sont d’ordre public». Cela signifie que toute convention contraire est nulle et non avenue.

Mise en demeure

Le fermier n’a pas payé son fermage depuis 2004. Que faire ? Mon voisin me dit, de toute façon, il a tous les droits, il suffit qu’il te verse un acompte de temps en temps.

Selon l’article 2277 du code civil :«se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, fermages et charges locatives». L’article 411-31 du code rural dispose nonobstant toute clause contraire et sous réserve des articles 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut résilier son bail que s’il justifie de l’un des motifs définis par l’article L411-53. Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra sous peine de nullitérappeler les termes de la présente disposition. En conséquence, il est totalement faux d’affirmer qu’il suffit que le fermier verse des acomptes pour se maintenir en place. Le texte du code rural spécifie « ou de la part de produits revenants au bailleur». Cela signifie qu’un paiement partiel n’est pas libérateur de la créance. Il est donc conseillé d’envoyer une lettre recommandée réclamant l’intégralité des fermages dus depuis 2004. Cette mise en demeure peut se faire par huissier, si vous craignez qu’il ne soit absent. Le coût sera supérieur. Ensuite, une saisine du tributaire paritaire pourraêtre envisagée pour obtenir la résiliation.