QUESTION 1 : Mon propriétaire avait une ferme complète comprenant une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation, 33 hectares de terres et 17 ha de prés. Il y a 10 ans, il m’a dit : "je ne loue que les terres et les prés. Je garde la maison en résidence secondaire". Il m’a loué les prés et il a loué les terres à mon voisin Paul. J’ai dû m’acheter une vieille maison que j’ai fait réparer. Aujourd’hui, le propriétaire vend l’ensemble de ses biens, y compris sa maison. La maison de campagne vaut très cher car elle a été luxueusement aménagée. Le propriétaire ne veut faire qu’un seul lot. Je n’ai pas besoin de la maison d’habitation. Je lui ai dit qu’il devait me permettre d’exercer mon droit de préemption. Pour cela, il doit me faire un lot pour les 17 ha de prés et un lot pour les 33 ha de terres loués par Paul. Le propriétaire m’a répondu qu’il n’était pas obligé de faire plusieurs lots et qu’il comptait en faire qu’un car l’ensemble constitue une unité économique. S’il vend le tout en un seul lot, je ne pourrai pas exercer mon droit de préemption. Peut-on l’obliger à faire plusieurs lots ?

REPONSE 1 : Le code rural prévoit que, dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci. Ainsi, le propriétaire est obligé de permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite. En d’autres termes, le propriétaire doit diviser le fonds en plusieurs lots en fonction des exploitations existantes. Votre propriétaire affirme qu’il est possible de ne faire qu’un lot de vente. Il invoque l’exception d’indivisibilité. Mais attention, cela n’est possible que si les biens mis en vente constituent un tout indivisible. C’est uniquement dans ce cas que le propriétaire peut aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant à la fois le domaine affermé et un bien libre.  Dans votre cas, il ne peut pas y avoir indivisibilité entre les deux parties mises en vente. Le propriétaire a procédé à une division en confiant à deux fermiers distincts deux parties de l’exploitation, qui certes, avant la conclusion des baux, mais plus maintenant, constituaient un ensemble économique. Aussi, il ne peut plus invoquer aujourd’hui l’exception d’indivisibilité. Vous pouvez donc obliger votre propriétaire à vous offrir l’achat d’un seul lot : les prés puisque vous n’êtes fermier que des prés.

QUESTION 2 : Mon propriétaire vient de me notifier, dans un document unique, la vente d’une parcelle que je loue ainsi qu’une maison d’habitation libre. Je souhaite acquérir l’ensemble car le prix est intéressant. Puis-je exercer mon droit de préemption sur l’ensemble mis en vente ?

REPONSE 2 : En principe, le droit de préemption ne s’applique qu’aux biens qui font l’objet de la location. C’est dire que si la vente porte à la fois sur le fonds affermé et sur des biens non compris dans le bail, l’aliénation ne peut pas être réalisée par un acte unique. Le propriétaire aurait dû procéder à deux ventes distinctes. En revanche, si le propriétaire a décidé de vendre l’ensemble par un seul acte et si l’opération est notifiée au preneur, la vente est parfaite dès que le fermier préempte. Vous êtes intéressé par l’acquisition de l’ensemble du bien, vous avez reçu une notification de vente de l’ensemble, vous pouvez donc faire jouer votre droit de préemption sur l’ensemble. Le propriétaire ne peut plus diviser le bien mis en vente après votre préemption.

QUESTION 3 : Je suis propriétaire de plus de trois fois la Surface Minimum d’Installation. Mon notaire m’a informé que je ne pouvais donc pas exercer mon droit de préemption. Est-ce vrai ? Que puis-je faire ?

REPONSE 3 : Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où le fermier fait connaître sa décision de préempter, il est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d’installation. Peu importe la surface que vous possédez au moment de la notification de la vente, c’est la superficie que vous possédez au moment de la préemption qui compte. Dans votre cas, il faudrait qu’à la date où vous préemptez, vous ne soyez plus propriétaire de plus de 3 SMI. Mais attention, les juges ont posé le principe selon lequel l’acte constatant la cession de propriété, dans l’hypothèse où le fermier se sépare d’une partie de ses biens, soitpublié au Bureau des Hypothèques au moment où il préempte. (Livre Foncier pour la Moselle).