Le droit de préemption s’applique en cas de «cession à titre onéreux» du bien loué c’est-à-dire en cas de vente amiable ou d’adjudication. Le fermier ne peut pas exercer son droit de préemption en cas :
- d’échange,
- d’expropriation pour cause d’utilité publique,
- donation, transmission du bien par succession.
De plus, le droit est également exclu lorsque le propriétaire vend le bien à un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclus (neveu) sauf si le preneur fait lui même partie du cercle familial.

Mise en oeuvre du droit de préemption

La notification du projet de vente incombe au notaire qui notifie au fermier par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente. Celui-ci a deux mois pour préempter. Le preneur a alors quatre possibilités :
- refuser de préempter par réponse négative dans les deux mois,
- refuser de préempter en restant silencieux (le silence équivaut à une renonciation),
- accepter l’offre sans réserve,
- accepter l’offre avec réserve et demander une modification judiciaire des conditions de vente (lire encadré).
Lorsque le fermier est d’accord avec le prix et les conditions proposées, la vente est «parfaite», elle est alors formalisée par acte authentique (devant notaire) dans les deux mois suivant l’envoi de la réponse au propriétaire. Si le preneur estime le prix exagéré, il doit avertir le bailleur qu’il entend se porter acquéreur sous réserve d’une révision judiciaire et dans le même temps il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation de prix.
A l’issue de la procédure contentieuse, chacune des parties sera libre d’acheter ou de vendre au prix fixé par le tribunal. Si le fermier renonce à l’achat, le propriétaire pourra vendre à la personne de son choix aux conditions initialement notifiées, sans être tenu par le prix fixé en justice. Le bailleur peut renoncer à la vente. En cas de vente ultérieure, il devra à nouveau notifier son projet au fermier.

Obligations du fermier préempteur

Le fermier qui a fait usage de on droit de préemption est tenu d’exploiter personnellement le fonds pendant au moins 9 ans en qualité de propriétaire. Il ne peut ainsi ni vendre le fonds ni le louer. Sa mise à disposition à une société est possible si le fermier préempteur se consacre personnellement à l’exploitation du bien au travers de la société.

Sanctions en cas de violation du droit de préemption

Le preneur doit impérativement réagir dans un délai de 6 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente. La sanction est alors la nullité de la vente assortie soit de la substitution du preneur évincé au tiers acquéreur, soit du paiement de dommages et intérêts.


Comment s’exerce le droit de préemption en cas de vente amiable

Notification du projet de vente au fermier