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M ême sans écrit, un bail peut être valable
Le bail verbal est censé être établi pour
neuf ans aux conditions du contrat type
départemental.
Question :
Depuis 5 ans, avec l ’accord verbal du propriétaire,
j’exploite 10 hectares. Aujourd’hui, le propriétaire me demande
de les laisser libres. Je pense qu’il veut les vendre ou les donner en
exploitation à mon voisin. Je n’ai pas de bail écrit mais je paie
régulièrement le fermage par chèque. Quels sont mes droits
?
R éponse :
L ’absence d’écrit ne veut pas dire absence de
bail. Le bail verbal n’est donc pas nul et la loi en reconnaît formellement la
validité puisqu’aux termes de l’article L 411-4 du Code Rural «A défaut d’écrit
(…)
les baux conclus verbalement ( …) sont censés faits pour neuf
ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la
Commission Consultative des Baux Ruraux». La difficulté du bail verbal
réside
dans le fait de pouvoir apporter la preuve de son existence.
La preuve du bail verbal
:
La d éfinition du bail rural est fixée par
l’article L 411-1 du Code Rural : «toute mise à disposition à
titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de
l’exploiter» (…) Il en résulte qu’il y a bail
dès
lors que :
- vous exploitez Il sera aisé à prouver, et généralement non
contesté par le propriétaire, que vous exploitez les 10 hectares.
-
… à titre onéreux Le prix est l’élément essentiel pour
caractériser un bail. La mise à disposition
à titre gratuit est constitutive d’un prêt à usage et non d’un bail. Il faudra
donc prouver que vous avez versé
des fermages au propriétaire des
parcelles (quittances de paiement ou preuves d’encaissement).
-
…un
immeuble à usage agricole Il n’y aura pas de difficulté à prouver le caractère agricole des
parcelles (terres - pâtures …).
Le contenu du bail verbal
Le bail verbal est soumis au contrat type de bail à ferme
départemental. Les parties ne sont donc pas maîtres de ses clauses. Le contrat
type est un document dans lequel sont répertoriés les droits et
obligations qui incombent tant au propriétaire bailleur, qu’au preneur. Le
statut du fermage s’applique dans son intégralité à savoir que le bail est consenti
pour une durée de neuf années, que le prix du bail est fixé par
arrêté préfectoral, que le fermier bénéficie du droit au renouvellement de
son bail, du droit de préemption en cas de vente, etc..
En cas de litige :
Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux sera comp étent pour
qualifier de bail rural la convention par laquelle vous exploitez ces 10
hectares. Le propriétaire ne pourra pas par conséquent vous
évincer pour vendre ou pour louer son fonds à un autre exploitant.
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