Le bail à long terme peut être prévu pour une durée initiale de 18 ans. Il se renouvellera automatiquement pour des périodes de neuf ans. Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de 18 ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme. Sa durée sera celle qui lui permet d’atteindre l’âge de la retraite. Par exemple, s’il est à 15 ans de la retraite, la durée du bail à long terme sera alors de 15 ans. Le bail à long préavis est un bail à long terme d’une durée de 25 ans au moins. A l’expiration de la durée initiale du bail, chacune des parties peut y mettre fin, chaque année, par exploit d’huissier. Le congé prend alors effet à la fin de la quatrième année de la dénonciation. C’est la raison pour laquelle ce type de bail est également appelé bail à long préavis. Ainsi, par exemple, si le propriétaire désire reprendre ses parcelles, il devra délivrer un congé, sans avoir à le motiver, avant la fin de la 21e année. La résiliation prendra effet à la fin de la 25e année. Si le propriétaire délivre congé au cours de la 27e année, le bail sera résilié quatre ans plus tard, le bail aura duré 31 ans. Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie  supérieure à la surface minimale d’installation. La SMI est de 20 ha en Montagne Vosgienne, 25 ha pour le Plateau Lorrain, la Vôge et le Bassigny-Chatenois, alors qu’elle est de 30 ha en Côtes de Meuse, La Haye et Barrois. Le bail de carrière est conclu pour une durée de plus de 25 ans et prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le fermier atteint l’âge de la retraite agricole. Le fermier est assuré de rester sur le fonds loué jusqu’à sa retraite, sans craindre un éventuel droit de reprise du propriétaire. Certains parents opteront pour un bail de carrière au profit du fils ou de la fille qui reprend l’exploitation. Le descendant ne sera alors pas obligé de racheter la part de ses frères  et soeurs au cours de sa carrière. Il faut réfléchir suffisamment tôt au bail de carrière. Comme sa durée minimale est de 25 ans, un fermier de plus de 35 ans ne peut pas conclure un bail de carrière. Attention, cependant, car ce type de bail ne confère aucun droit au renouvellement puisqu’il cesse de plein droit lorsque le fermier a atteint l’âge de la retraite. Le fils du fermier ne pourra pas demander à bénéficier d’une cession de bail à son profit. Le nouveau bail cessible d’une durée de 25 ans au  moins, permet au fermier de céder son entreprise au terme de sa vie professionnelle au repreneur de son choix.

Le passage chez le notaire est obligatoire

Seul un notaire peut rédiger un bail à long terme. Le bail à long terme est publié à la conservation des hypothèques ou au Livre Foncier pour la Moselle. Le recours obligatoire à l’acte notarié est une spécificité du bail à long terme. En effet, le bail rural ordinaire peut être fait par écrit, sur un formulaire type, sur papier libre, par un notaire, enregistré aux impôts ou non. Le bail verbal a autant de valeur que le bail écrit, il est censé être fait pour des périodes de 9 ans. Le montant du fermage du bail à long terme est majoré par rapport au bail de 9 ans. Le fermage du bail de 18 ans est majoré de 15% (20% pour la Moselle) par rapport au bail de 9 ans, alors que le fermage du bail de carrière est revalorisé de 1% par année de bail, soit une majoration de 25% pour un bail de carrière de 25 ans.

Des économies de droits de donation ou de succession

Le bail à long terme offre également des avantages fiscaux importants pour le propriétaire. En effet, en cas de donation, donation-partage ou d’héritage, l’héritier bénéficie d’une diminution des droits de donation ou de succession lorsque les biens transmis sont loués par bail à long terme. La transmission à titre gratuit d’un bien loué par bail à long terme est exonérée de droits à concurrence des 3/4 lorsque la valeur de la part transmise par le défunt ou le donateur à chaque héritier n’excède pas 76.000 euros et 50% au-delà. Prenons l’exemple d’un père qui donne à ses deux enfants des terres agricoles et d’autres biens (maison). Chaque héritier reçoit une part estimée à 60.000 euros pour les terres et 50.000 euros pour la maison. Si les terres sont louées par bail à long terme, la valeur des biens transmis est réputée être de 15.000 euros puisque l’abattement est des 3/4 de la valeur réelle des terres. Les droits de mutation sont calculés sur la base de 75.000 euros, ils seront de l’ordre de 2.620 euros. En revanche, en l’absence de bail à long terme sur les terres, les droits auraient été calculés sur la base de 110.000 euros, ils auraient été de 9.370 euros. Cette exonération partielle de droits de mutation est subordonnée à quatre conditions :

• Le bien transmis doit constituer un bien rural : prairies, terres labourables, bâtiments d’exploitation,

• Le bien transmis doit faire l’objet d’un bail à long terme (ou d’un bail cessible hors du cadre familial) en cours au jour de la transmission,

• En cas de donation au preneur, le bail doit avoir été réalisé au moins deux ans avant la donation,

• Enfin, les biens transmis doivent rester la propriété des héritiers pendant au moins cinq ans.