Mon père a 60 ans et projette de prendre sa retraite d’ici peu pour que je puisse m’installer. Il a donc écrit au propriétaire de la parcelle de 25 hectares dont il est locataire pour l’informer qu’il me cédait son bail. Mais à sa grande surprise, il s’est vu opposer un refus. Un voisin lui a dit que la cession était un droit du preneur, et qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux il obtiendrait automatiquement la cession. Qu’en est-il ?

L'article L411-35 du Code rural permet au preneur, à défaut d’agrément du bailleur, de solliciter l’autorisation de cession au tribunal paritaire. Une condition s’impose au préalable : ne pas avoir à faire à une cession de bail déjà effectuée (l’autorisation préalable à la cession est indispensable). Cette éventualité étant écartée, il convient de noter que l’article L411-35 ne précise pas les conditions imposées à la cession. La doctrine a donc défini cette cession comme une faculté au bénéfice du preneur, mais non un droit. En cas de refus du bailleur, le preneur peut obtenir la cession par le tribunal paritaire des baux ruraux, mais celui-ci n’est pas obligé de l’accorder. Il faut noter cependant que cette faculté se transforme presque en droit en raison des nombreuses décisions favorables au cédant. A défaut de critère législatif ou réglementaire encadrant cette notion de «pouvoir», c’est au juge qu’il est revenu de déterminer les règles en terme de motivation des décisions. La jurisprudence s’appuie donc sur un 1er principe : la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur. Cette règle s’applique selon deux notions :
- la qualité du cessionnaire : le repreneur doit apporter les garanties pour assurer une bonne exploitation du fonds. Ainsi il doit d’une part disposer de la compétence professionnelle telle que définie à l’article L331-1 du Code Rural, et d’autre part, apporter les garanties suffisantes en terme de solvabilité.
- La bonne foi du cédant : le juge est vigilant sur le respect par le preneur cédant des obligations contractuelles liées au bail. Il faut ici être vigilant car le juge a pu se montrer très sévère. Les motifs de refus de la cession ne sont pas liés avec les motifs de résiliation du bail, ils sont au contraire beaucoup plus étendus. Ainsi, un preneur qui n’aurait pas acquitté ses fermages dans les temps peut se voir refuser une demande de cession. Autre critère qui rentre en ligne de compte : le respect de la réglementation sur le contrôle des structures. Si à la date effective de cession le repreneur n’a pas sollicité l’autorisation d’exploiter nécessaire, ou s’il a reçu un refus définitif de l’administration, le juge refuse d’autoriser la cession. Si à la date du jugement, le repreneur a déposé une demande d’autorisation d’exploiter mais qu’il n’a pas de décision définitive, et sous réserve de remplir les conditions énumérées ci-dessus, le juge pourra accorder la cession mais celle-ci n’interviendra qu’après l’obtention de l’autorisation d’exploiter (Cour de Cassation 23 juin 1993). Un projet du bailleur d’exploiter personnellement les biens, ou de les faire exploiter par son conjoint ou un descendant ne suffit pas à faire échec à la demande de cession. Le bailleur garde cependant la possibilité de faire délivrer un congé pour reprise au cessionnaire ultérieurement. Ainsi, il faut donc rester prudent, le preneur ne peut pas prétendre à un droit de cession automatique du bail à son descendant, mais à une simple faculté conditionnée par la jurisprudence.